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邓志旺:粤港澳大湾区利好深圳 一二手房价倒挂将成为长期现象

2019-01-17 来源:腾讯房产深圳站
 
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  深圳“三价合一” 政策落地近两月,新房二手房价格倒挂趋势明显,开发商推盘热情度下降,大宗交易频繁出现,刚需买房机会在哪?为了给大家解疑答惑,6 月 1 日,由腾讯房产深圳站主办的第四期企鹅淘房课,特邀四位嘉宾为大家深度解读!


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深职院房地产研究所所长邓志旺


  粤港澳大湾区发展初具雏形


  数据显示,湾区经济占全球经济总量比重60%,占全球大城市数量比重75%,占全球工业资本比重70%,占全球人口总量70%,不管从经济总量、城市、人口、工业等等来看,湾区都是世界经济的精华。但是粤港澳大湾区目前初具雏形,还在发展初期。


  粤港澳大湾区占地面积约5.65万平方公里,目前长住人口约为6765万人,由“二区九市”(香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山 、东莞、惠州、江门、肇庆)组成。除港、澳、广、深以外,其他城市多以工业经济为主,而未来将以高科技产业为主导,金融服务业为侧重点。


  深职院房地产研究所所长邓志旺教授认为,从面积和人口来看,粤港澳大湾区是世界第一;从经济增速来看,经济总量目前排到第三位,略低于纽约湾区、东京湾区,但是增速很快,大概8%左右,可能5、6年之后,总量便达世界第一。但总量大是因为地方大、人口多,而人均GDP相较于其他湾区差距很大。另外,从产业结构看,其他三大湾区都已进入服务业驱动的阶段,而粤港澳大湾区的9+2城市中,除了香港深圳之外,其他城市都以工业为主,表示当前还处于工业、服务业并重的阶段。


  对比湾区经济关键指标的话,粤港澳大湾区仍遥遥落后,但这意味着大湾区还有很大发展空间。湾区的土地价值、房地产价值、人口密度、人均收入水平等随着湾区发展,也会迈向新台阶。


  粤港澳大湾区的龙头城市是香港


  谁是湾区的龙头?邓志旺教授表示,从政治上定位,香港是绝对的龙头,港澳与内地合作以保持港澳繁荣。从功能上来定位,粤港澳大湾区定位为国际科创中心,科技创新方面,深圳处于比较领先地位,具备优势。所以即便龙头城市是香港,依然利好深圳及周边城市。深港合作基础好,还有前海示范区,因此深圳将为此受益。


  交通互联互通将取得重大突破,粤港澳湾区的轨交网络已经基本形成,南北两端的深圳到广州只需要半小时。其中,港珠澳大桥即将通车;广深港高速铁路整体工程已完成90%,预计明年第三季度通车;虎门二桥2013年12月开工,预计2019年建成通车;深中通道跨江主体工程总工期为7年,项目预计2024年12月建成通车;深惠城轨,由惠州和深圳两地政府负责建设的一条城际轨道,争取“十三五”期间启动建设。


  深圳需求外溢速度将加快,当真正实现城市连通时,从一个城市到另外一个城市的无缝对接让买房可以有更多选择。而且只要存在大的价差,深圳需求一定会外溢。


  2017年到2018年大湾区规划的提出和将来落实,就是给深圳送来大礼包,给深圳发展带来新的红利。


  一二手房价倒挂将成为长期现象


  深圳出台“三价合一”新政的目的是什么?如今落地两个多月,对深圳楼市产生了哪些影响?未来政策走势如何?


  邓志旺教授表示“三价合一”政策出台不是为了打击偷税漏税,而是防止高评高贷。为什么这样说呢?因为前两年买房就已实行强制评估价,基本解决了偷税漏税的问题,所以此次出台“三价合一”是将风险转移到银行,配合国家防范重大经济风险、金融风险,以打击高评高贷。此政策对二手房有些影响,尤其是在目前楼市一二手倒挂得情况下,但对深圳楼市的整体影响不大。


  此外,对于深圳人关注很高的棚改政策,邓志旺教授称深圳的棚改政策力度比较大,未来新房供给量将越来越少。棚改政策最重要的一条是新增面积不许建商品房,全部用于建公共住房,并且以租赁为主,进一步减少了商品房的供给。事实上,深圳的新房基本是旧改的。旧改则是通过两种方式,一是开发商主导的城市更新,另一种就是棚改。这就意味着棚改越多,城市更新越少,进而商品房供给越少,从而进一步加剧供需矛盾。


  还有与大家息息相关的租售并举政策,邓志旺教授认为买房仍然是主流,拥有产权是社会进步的象征。评价一个国家的发展水平,就看家庭自购房的比重。租房仅仅是一部分人的需求或者阶段性需求,最终需求还是买房。房子是美好生活的保障,所以租售并举并不会成为主流需求。


  此前有人解读国家保护产权,可能会取消限价,这是误读,仍会延续限价等政策。邓志旺教授认为房地产是独特的领域,目前仍处于政策收紧的态势,一二手房价倒挂将成为长期现象。


  (腾讯房产深圳站)


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